오늘은 아주 간단한 부동산 가격의 사이클에 대한 이야기를 해보려합니다. 사실 상당히 간단하지만 투자자의 입장에서 굉장히 중요한 의미입니다. 결론부터 말하면 우리나라의 현재 정책이 현재상태를 유지한다면 앞으로 점점 더 수도권을 제외한 나머지 지역에 부동산을 구매하는 것은 아무런 매력이 없어집니다. 오늘은 부동산 사이클의 비밀에 대해 알아보도록 하겠습니다.
부동산 가격의 비밀은 인구수에 있다
여기서 수도권은 서울만을 말하는 것이 아닌 사람들에게 정말 인기있는 지역을 이야기 합니다. 가령 예를 들면 서울이나 부산과 같이 특별하게 사람들이 많이 찾고 인기가 좋은 곳들을 말합니다. 기본적으로 가격을 결정하는 것은 우리 모두가 알다시피 수요와 공급의 법칙에 의해 만들어집니다. 우리나라 부동산이 불패신화라는 말이 있지요. 당연한 결과에 갖다 붙여 놓은 말이긴 합니다. 우리나라에는 베이비부머라는 세대가 있습니다. 흔히 58년 개띠를 기준으로 위 아래로 말하는데요. 한국 전쟁 이후 급격하게 태어난 인구입니다.
부동산 가격을 상승시킨 베이비부머
엄청난 인구(수요)가 20살이 되던 해 약 70~80년대에 우리나라에서 가장 많이 생겨난 곳이 바로 대학교입니다. 당연하게도 그 많은 사람들이 대학을 가기 위해서는 턱없이 대학이 부족했기 때문입니다. 그리고 우리나라가 반백년의 역사라고 부르지만 사실상 우리나라가 초고속 경제 성장을 한 시기는 바로 90년대입니다.
응답하라 1988에서도 보면 성동일의 대사에 나옵니다. "지금은 금리가 조금 낮아져서 17%다" 뭐 이런 식으로요. 나라가 발전하기 위해서는 많은 사람들이 열심히 일을 해야 합니다. 많은 사람들이 열심히 일만 하게 만들기 위해서는 사람들에게 적절한 보상이 필요합니다.
노동력을 강화시키기 위한 정책 - 높은 금리
경제 도약 당시 약 20%에 해당하는 금리는 그저 노동자들이 열심히 일해서 월급을 예,적금에 들어놓으면 알아서 부자가 되는 수치입니다. 그러니 투자니 뭐니 필요 없이 무조건 저축만 하면 된다는 우리 어르신들의 말은 바로 이 시기에 살았던 사람들이기 때문입니다. 당연히 이 베이비부머의 인구가 사회생활을 하고 가정을 꾸리면서 집이 필요하게 되었지요.
그래서 약 20년이 넘는 기간 동안 부동산은 주구장창 상승만 해왔습니다. 바로 부동산 불패신화죠. 우리 나라의 특성상 집을 지을 공간은 부족하여 공급은 한정적인데 수요가 엄청나게 몰렸던 시대입니다. 이 부동산 상승기는 성장하는 나라에서는 무조건 발생하는 이슈입니다. 그럼 최근들어서 부동산 불패신화는 깨졌다는 말이 나오고 있는데... 앞으로도 의미없는 똑같은 정책을 펼치면 점점 심해질 것은 뻔한 이야기입니다.
부동산 가격이 무너지기 시작하는 근본적인 이유
지금 베이비부머 세대가 우리의 부모님 세대입니다. 대부분 60이 넘으셨고 대부분의 사람들이 은퇴했거나 하는 시기입니다. 우리 부모님 세대의 형제, 자매 수가 어떻게 될까요? 우리집만 해도 4남매이고 7남매인 집도 많습니다. 그래서 베이비부머 세대라고 이름을 붙였지요. 하지만 우리 세대는 어떤가요?
보통 형제 자매가 2명이거나 3명 정도가 다입니다. 외동인 사람들도 제법 있지요. 대충 계산해봐도 인구수가 반토막입니다. 우리가 대학을 가던 시기에 대학교가 증설되었다는 이야기를 들은적이 있나요? 아니면 대학 정원 미달이란 말을 들어본적이 있나요? 저는 매년 대학 정원 미달이란 뉴스를 보았습니다.
그렇습니다. 우리는 세대는 우리 부모님 세대, 즉 베이비부머 세대가 만들어놓은 인프라만으로도 충분한 인구수 밖에 되지 않습니다. 그럼 집값은 어떻게 될까요? 더 이상 우리 부모님 세대 만큼 수요가 있지는 않을 것이 분명합니다. 이해가시나요?
수요가 줄어들고 이미 만들어진 집의 공급이 많은 상황인데 집값이 정말 불패신화처럼 계속 앞으로도 상승할까요? 절대 아닙니다. 그저 가치가 높은 곳만 상승하거나 유지를 하게 될 것입니다. 어떻게 알 수 있을까요?
타산지석 - 10년을 앞서 흘러간 일본의 부동산
우리나라랑 별반 다르지 않은 정책을 가지고 있는 일본의 부동산이 그렇게 망했습니다. 엄청나게 좋은 집이 단돈 100원에 매물로 나왔습니다. 근데 100원에도 집을 안삽니다. 아무도 없는 가치가 없는 곳에 100원을 왜 주고 집을 사냐고 할정도로 망했습니다. 사실 부동산 뿐만 아니라 경제 자체가 폭망하는 중입니다.
베이비부머 세대가 중요한 이유
과거에는 전쟁을 많이 했기 떄문에 전쟁에 참여한 어느나라나 베이비부머 세대가 있었습니다. 미국도 있었고 일본에서는 단카이 세대라고 부릅니다. 일본이 우리보다 10년이 앞섰다고 이야기 하는 이유가 일본의 단카이 세대가 10년 앞선 세대이기 때문입니다. 일본은 단카이 세대가 은퇴하고 노령화가 된 이후에 엄청난 부동산 버블이 꺼져폭망해 버렸습니다. 이를 일본의 잃어버린 20년이라고 합니다. 미국은 아직도 세계 경제를 이끄는 나라입니다. 왜 그런지 아시나요?
미국과 일본의 베이비부머 빈자리를 극복하는 방법 차이
미국은 일찌감치 이렇게 될 것을 알고 있었습니다. 그리고 엄청난 정책을 핍니다. 바로 다문화 정책. 전 세계 사람들의 이민을 받아들이면서 베이비부모 세대가 지나간 빈자리를 이민자들로 채워 넣었습니다. 그렇게 경제 하락을 막았습니다.
일본은 아시다시피 생각보다 굉장히 보수적인 나라이고 자국을 우선시하는 경향이 있는 나라입니다. 당연히 단카이 세대가 남기고간 공급을 수요가 따라잡을 수 없어 현재에 이르렀습니다. 우리나라가 딱 일본을 따라가고 있습니다. 우리나라 정치권에서 인구수 감소에 대해 떠드는 것을 보셨나요? 아무런 대책 없이 그저 한표를 얻기 위해 이랬다 저랬다가 다입니다.
아이를 낳아보신 분들은 아시겠지만 아이 하나 나아서 키우는 데도 정말 힘듭니다. 돈은 많이 드는데 일을 못하는 경우가 많고 점점 경쟁은 심해져 사교육을 안할 수 도 없는 사회가 되었습니다. 아이를 낳아도 되는 사회가 되어야 인구수가 늘어나는 것은 어찌보면 당연합니다. 하지만 아직은 많이 부족한 상황인 것은 자명합니다.
그럼 부동산 시장은 끝인가요?
개인적으로 아직은 우리 세대가 사회 초년생에 가깝고 아직도 사회에 진출하지 않은 친구들도 많이 있습니다. 그래서 아직은 기회가 있습니다. 한 두번정도의 사이클 정도는 더 탈 수 있습니다. 집값의 폭등이 아닌 집값이 사이클에 의해 하락한 후에 다시 회복이 되는 사이클을 노려야 합니다. 이상으로 부동산 사이클의 비밀에 대한 포스팅을 마치도록 하겠습니다.
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